{"id":841,"date":"2026-08-25T22:20:23","date_gmt":"2026-08-25T22:20:23","guid":{"rendered":"https:\/\/www.libreverdad.com\/?p=841"},"modified":"2026-08-25T22:20:23","modified_gmt":"2026-08-25T22:20:23","slug":"breach-of-contract-costa-rica","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.libreverdad.com\/es\/2026\/08\/25\/breach-of-contract-costa-rica\/","title":{"rendered":"Incumplimiento de contrato en Costa Rica: pag\u00f3 $25.000 por un terreno que nunca pudo ser suyo"},"content":{"rendered":"

En junio de 2021, un ciudadano estadounidense firm\u00f3 con un vendedor de Guanacaste una promesa rec\u00edproca de compraventa por un lote de aproximadamente dos mil metros cuadrados, segregado de una finca m\u00e1s grande en Sardinal, Carrillo. El vendedor actuaba en su condici\u00f3n de albacea de la sucesi\u00f3n de su padre, due\u00f1o registral del inmueble. El precio: veinticinco mil d\u00f3lares. Nuestro cliente los pag\u00f3 en su totalidad ese mismo d\u00eda, mediante una transferencia bancaria internacional.<\/p>\n\n\n\n

\"Buyer<\/figure>\n\n\n\n

El problema apareci\u00f3 despu\u00e9s. Cuando nuestro cliente intent\u00f3 avanzar con los permisos de construcci\u00f3n, se encontr\u00f3 con que la propiedad no pod\u00eda inscribirse a su nombre. Un estudio registral revel\u00f3 que la finca ten\u00eda una advertencia administrativa y una inmovilizaci\u00f3n por inconsistencia, es decir, un congelamiento legal, producto de un traslape entre el plano catastrado de esa finca y el de un terreno vecino, originado en un error cartogr\u00e1fico de m\u00e1s de tres d\u00e9cadas atr\u00e1s. Esa inmovilizaci\u00f3n se inscribi\u00f3 meses despu\u00e9s de la firma del contrato, por lo que nuestro cliente no ten\u00eda forma de conocerla al momento de comprar.<\/p>\n\n\n\n

Nuestro cliente intent\u00f3 resolverlo directamente con el vendedor. Este reconoci\u00f3 la situaci\u00f3n mediante una declaraci\u00f3n jurada ante notario, en la que admiti\u00f3 que \u00e9l mismo llevaba un proceso judicial contra un familiar para destrabar la duplicidad registral, y autoriz\u00f3 a nuestro cliente a poseer, cercar y usufructuar el terreno mientras tanto. M\u00e1s adelante propuso un intercambio por otra propiedad, que tampoco estaba inscrita a su nombre, a cambio de un pago adicional de veinte mil d\u00f3lares o m\u00e1s. Nuestro cliente, tras evaluar los riesgos, rechaz\u00f3 esa propuesta.<\/p>\n\n\n\n

\"Buyer<\/figure>\n\n\n\n

Nuestro cliente nunca lleg\u00f3 a ser due\u00f1o del terreno que hab\u00eda pagado por completo. Y cuando falleci\u00f3 en enero de 2023, sin haber resuelto la situaci\u00f3n, esa deuda pendiente pas\u00f3 a formar parte de su herencia, convirti\u00e9ndose en la lucha de su hermano.<\/p>\n\n\n\n

\"The<\/figure>\n\n\n\n

Lo que dice la ley, y lo que hicimos<\/h2>\n\n\n\n

En Costa Rica, el art\u00edculo 1049 del C\u00f3digo Civil establece que la venta es perfecta entre las partes desde que convienen en cosa y precio. Eso significa que, desde el momento de la firma, el vendedor asume la obligaci\u00f3n de garantizar la transferencia efectiva de la propiedad y la ausencia de obst\u00e1culos legales que impidan su uso o disposici\u00f3n, una obligaci\u00f3n que en este caso se incumpli\u00f3 por completo.<\/p>\n\n\n\n

\n

Una vez perfeccionado el contrato de compra-venta, el contratante que cumpliere tendr\u00e1 derecho a exigir del que no lo hiciere, la rescisi\u00f3n del contrato o el cumplimiento del mismo, y adem\u00e1s, la indemnizaci\u00f3n de los da\u00f1os y perjuicios.<\/p>\nC\u00f3digo de Comercio, art\u00edculo 463<\/cite><\/blockquote>\n\n\n\n

Antes de poder demandar, fue necesario resolver primero un asunto distinto: como nuestro cliente original hab\u00eda fallecido sin obtener el traspaso, sus derechos sobre esa suma de dinero y sobre el terreno prometido pasaron a su hermano, declarado \u00fanico y universal heredero mediante un proceso sucesorio notarial tramitado en Costa Rica. Solo una vez concluido ese proceso pudo el hermano, como nuevo titular de esos derechos, presentar la demanda por incumplimiento contractual, solicitando la resoluci\u00f3n del contrato, la devoluci\u00f3n de los veinticinco mil d\u00f3lares y el reintegro de los gastos legales, t\u00e9cnicos y de viaje generados a lo largo de todo este proceso.<\/p>\n\n\n\n

\"Heir<\/figure>\n\n\n\n

El tribunal acogi\u00f3 la demanda en todos sus extremos. Declar\u00f3 resuelto el contrato de compraventa por incumplimiento del vendedor y lo conden\u00f3 a devolver los veinticinco mil d\u00f3lares pagados, m\u00e1s los intereses legales correspondientes; a reintegrar los gastos legales, t\u00e9cnicos y de viaje que se generaron a lo largo de todo el proceso; y a pagar las costas de la demanda.<\/p>\n\n\n\n

El hermano recuper\u00f3 no solo los veinticinco mil d\u00f3lares originales, sino tambi\u00e9n cada gasto que su familia tuvo que asumir para intentar salvar esa compra, y logr\u00f3, con sentencia firme, cerrar un cap\u00edtulo que su hermano nunca pudo resolver en vida.<\/p>\n\n\n\n

\"Heir,<\/figure>\n\n\n\n

Por qu\u00e9 contamos esta historia<\/h2>\n\n\n\n

Firmar un contrato y pagar de inmediato no garantiza, por s\u00ed solo, que la propiedad llegue a ser suya. Antes de pagar un solo d\u00f3lar por un lote en Guanacaste, vale la pena confirmar el estado registral y catastral del inmueble, incluyendo si su plano coincide exactamente con los linderos reales y si existe alg\u00fan conflicto con propiedades vecinas, porque un problema cartogr\u00e1fico de d\u00e9cadas atr\u00e1s puede aparecer despu\u00e9s de firmado el contrato y dejar la propiedad legalmente congelada.<\/p>\n\n\n\n

Este caso tambi\u00e9n deja una lecci\u00f3n menos evidente: los derechos y los reclamos de una persona no desaparecen con su fallecimiento. Cuando alguien muere sin haber resuelto una disputa contractual, esos derechos pasan a sus herederos, pero antes de poder ejercerlos, es necesario completar el proceso sucesorio correspondiente, muchas veces con conexiones en m\u00e1s de un pa\u00eds.<\/p>\n\n\n\n

En Libre Verdad acompa\u00f1amos a extranjeros en la revisi\u00f3n legal y registral de propiedades antes de comprar, en la resoluci\u00f3n de contratos incumplidos, y en los procesos sucesorios que a veces son necesarios para poder ejercer un derecho heredado. Si compr\u00f3 una propiedad y algo no cuadra, o si enfrenta una herencia con bienes o reclamos pendientes en Costa Rica, con gusto revisamos su caso.<\/p>\n\n\n\n

Nota de confidencialidad: Esta historia est\u00e1 inspirada en un caso real atendido por Libre Verdad. Para proteger la privacidad de las personas involucradas y cumplir con nuestro deber de confidencialidad profesional, los nombres, algunos hechos y ciertos detalles han sido modificados. Cualquier similitud con personas identificables es \u00fanicamente con fines ilustrativos.<\/em><\/p>\n\n\n\n

Informaci\u00f3n general, no constituye asesor\u00eda legal. \/ General information, not legal advice.<\/em><\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Pag\u00f3 $25.000 por un lote en Guanacaste que nunca pudo inscribir. C\u00f3mo un traslape catastral, una sucesi\u00f3n y una demanda le devolvieron el dinero.<\/p>","protected":false},"author":1,"featured_media":836,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"nf_dc_page":"","_et_pb_use_builder":"","_et_pb_old_content":"","_et_gb_content_width":"","om_disable_all_campaigns":false,"advanced_seo_description":"He paid USD 25,000 for a Guanacaste lot he could never register. How a cadastral overlap, a probate case and a breach-of-contract suit got the money back.","jetpack_seo_html_title":"","jetpack_seo_noindex":false,"jetpack_seo_schema_type":"","_jetpack_newsletter_access":"","_jetpack_dont_email_post_to_subs":true,"_jetpack_newsletter_tier_id":0,"_jetpack_memberships_contains_paywalled_content":false,"_jetpack_feature_clip_id":0,"_jetpack_memberships_contains_paid_content":false,"footnotes":"","jetpack_post_was_ever_published":true},"categories":[14],"tags":[41,35,39,36,33,37,20,48,38,45,34,49],"class_list":["post-841","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-litigation","tag-abogadoscostarica","tag-abogadosguanacaste","tag-asesorialegal","tag-bienesraices","tag-costa-rica","tag-expatscostarica","tag-guanacaste","tag-incumplimientocontractual","tag-invertirencostarica","tag-litigacion","tag-realestatecostarica","tag-sucesionescostarica"],"jetpack_sharing_enabled":true,"jetpack_featured_media_url":"https:\/\/i0.wp.com\/www.libreverdad.com\/wp-content\/uploads\/2026\/08\/02-traslape-catastral-verificacion-en-campo.jpg?fit=1440%2C960&ssl=1","_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.libreverdad.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/841","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.libreverdad.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.libreverdad.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.libreverdad.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.libreverdad.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=841"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/www.libreverdad.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/841\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":842,"href":"https:\/\/www.libreverdad.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/841\/revisions\/842"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.libreverdad.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/media\/836"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.libreverdad.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=841"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.libreverdad.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=841"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.libreverdad.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=841"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}