En junio de 2021, un ciudadano estadounidense firmó con un vendedor de Guanacaste una promesa recíproca de compraventa por un lote de aproximadamente dos mil metros cuadrados, segregado de una finca más grande en Sardinal, Carrillo. El vendedor actuaba en su condición de albacea de la sucesión de su padre, dueño registral del inmueble. El precio: veinticinco mil dólares. Nuestro cliente los pagó en su totalidad ese mismo día, mediante una transferencia bancaria internacional.
El problema apareció después. Cuando nuestro cliente intentó avanzar con los permisos de construcción, se encontró con que la propiedad no podía inscribirse a su nombre. Un estudio registral reveló que la finca tenía una advertencia administrativa y una inmovilización por inconsistencia, es decir, un congelamiento legal, producto de un traslape entre el plano catastrado de esa finca y el de un terreno vecino, originado en un error cartográfico de más de tres décadas atrás. Esa inmovilización se inscribió meses después de la firma del contrato, por lo que nuestro cliente no tenía forma de conocerla al momento de comprar.
Nuestro cliente intentó resolverlo directamente con el vendedor. Este reconoció la situación mediante una declaración jurada ante notario, en la que admitió que él mismo llevaba un proceso judicial contra un familiar para destrabar la duplicidad registral, y autorizó a nuestro cliente a poseer, cercar y usufructuar el terreno mientras tanto. Más adelante propuso un intercambio por otra propiedad, que tampoco estaba inscrita a su nombre, a cambio de un pago adicional de veinte mil dólares o más. Nuestro cliente, tras evaluar los riesgos, rechazó esa propuesta.
Nuestro cliente nunca llegó a ser dueño del terreno que había pagado por completo. Y cuando falleció en enero de 2023, sin haber resuelto la situación, esa deuda pendiente pasó a formar parte de su herencia, convirtiéndose en la lucha de su hermano.
Lo que dice la ley, y lo que hicimos
En Costa Rica, el artículo 1049 del Código Civil establece que la venta es perfecta entre las partes desde que convienen en cosa y precio. Eso significa que, desde el momento de la firma, el vendedor asume la obligación de garantizar la transferencia efectiva de la propiedad y la ausencia de obstáculos legales que impidan su uso o disposición, una obligación que en este caso se incumplió por completo.
Una vez perfeccionado el contrato de compra-venta, el contratante que cumpliere tendrá derecho a exigir del que no lo hiciere, la rescisión del contrato o el cumplimiento del mismo, y además, la indemnización de los daños y perjuicios.
Código de Comercio, artículo 463
Antes de poder demandar, fue necesario resolver primero un asunto distinto: como nuestro cliente original había fallecido sin obtener el traspaso, sus derechos sobre esa suma de dinero y sobre el terreno prometido pasaron a su hermano, declarado único y universal heredero mediante un proceso sucesorio notarial tramitado en Costa Rica. Solo una vez concluido ese proceso pudo el hermano, como nuevo titular de esos derechos, presentar la demanda por incumplimiento contractual, solicitando la resolución del contrato, la devolución de los veinticinco mil dólares y el reintegro de los gastos legales, técnicos y de viaje generados a lo largo de todo este proceso.
El tribunal acogió la demanda en todos sus extremos. Declaró resuelto el contrato de compraventa por incumplimiento del vendedor y lo condenó a devolver los veinticinco mil dólares pagados, más los intereses legales correspondientes; a reintegrar los gastos legales, técnicos y de viaje que se generaron a lo largo de todo el proceso; y a pagar las costas de la demanda.
El hermano recuperó no solo los veinticinco mil dólares originales, sino también cada gasto que su familia tuvo que asumir para intentar salvar esa compra, y logró, con sentencia firme, cerrar un capítulo que su hermano nunca pudo resolver en vida.
Por qué contamos esta historia
Firmar un contrato y pagar de inmediato no garantiza, por sí solo, que la propiedad llegue a ser suya. Antes de pagar un solo dólar por un lote en Guanacaste, vale la pena confirmar el estado registral y catastral del inmueble, incluyendo si su plano coincide exactamente con los linderos reales y si existe algún conflicto con propiedades vecinas, porque un problema cartográfico de décadas atrás puede aparecer después de firmado el contrato y dejar la propiedad legalmente congelada.
Este caso también deja una lección menos evidente: los derechos y los reclamos de una persona no desaparecen con su fallecimiento. Cuando alguien muere sin haber resuelto una disputa contractual, esos derechos pasan a sus herederos, pero antes de poder ejercerlos, es necesario completar el proceso sucesorio correspondiente, muchas veces con conexiones en más de un país.
En Libre Verdad acompañamos a extranjeros en la revisión legal y registral de propiedades antes de comprar, en la resolución de contratos incumplidos, y en los procesos sucesorios que a veces son necesarios para poder ejercer un derecho heredado. Si compró una propiedad y algo no cuadra, o si enfrenta una herencia con bienes o reclamos pendientes en Costa Rica, con gusto revisamos su caso.
Nota de confidencialidad: Esta historia está inspirada en un caso real atendido por Libre Verdad. Para proteger la privacidad de las personas involucradas y cumplir con nuestro deber de confidencialidad profesional, los nombres, algunos hechos y ciertos detalles han sido modificados. Cualquier similitud con personas identificables es únicamente con fines ilustrativos.
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