Derecho Agrario y Posesión de Tierras en Guanacaste

Por qué lo agrario tiene jurisdicción propia

Costa Rica trata la tierra de trabajo de forma distinta al resto de la propiedad, y le da tribunales propios. Los asuntos agrarios los conocen jueces agrarios conforme al Código Procesal Agrario, Ley 9609, y no los juzgados civiles ordinarios, y la diferencia va más allá de lo administrativo. El derecho agrario parte de la idea de que la tierra que se trabaja tiene ante la ley una posición que no tiene la tierra apenas tenida. La posesión, el uso y la familia que vive en la finca pesan aquí como no pesarían en un expediente civil.

Para Guanacaste y la Península de Nicoya eso importa mucho, porque buena parte de la tierra de esta provincia la han tenido por generaciones personas que la trabajan y que nunca tuvieron título inscrito. Nicoya es el cantón más antiguo del país y del que más vienen estos casos.

Tierra tenida sin papeles

Aquí es común que una familia haya trabajado la misma tierra durante cuarenta o cincuenta años, la haya cercado, sembrado, construido en ella y enterrado ahí a los suyos, y no tenga nada en el Registro Nacional que lo diga. Nada falla con ese arreglo hasta que algo falla. Se cae una venta porque el comprador no consigue financiamiento sin folio real. Un pariente le vende un pedazo a un extraño. Un vecino corre una cerca. El banco no presta contra ella. Alguien muere y los hijos descubren que nunca hubo nada que heredar en papel.

La posesión no es poca cosa en el derecho costarricense. Es el punto de partida de dos pretensiones distintas, y cuál aplica depende de si alguien más tiene ya un título inscrito.

Información posesoria: convertir la posesión en título

Cuando la finca nunca estuvo inscrita a nombre de nadie, el camino es una información posesoria de la Ley 139. Lo que se le pide al juzgado es que reconozca que usted ha poseído la tierra el tiempo suficiente, y de la manera correcta, para ser declarado dueño y recibir título inscrito.

La posesión debe ser quieta, pública, pacífica, ininterrumpida y ejercida en concepto de dueño, por diez años o más. Se puede sumar la posesión de poseedores sucesivos cuando la cadena está debidamente documentada, que es como suele armarse un reclamo basado en la ocupación de un abuelo.

Lo que el expediente necesita, en la práctica:

• Un plano catastrado inscrito que muestre área, linderos y medidas
• Tres testigos sin interés en el resultado, señalados en la solicitud
• Certificaciones institucionales sobre uso del suelo y sobre si la finca toca área protegida o reserva forestal
• Notificación a los colindantes de todos los linderos y a las instituciones públicas con interés
• Un avalúo de la finca
• Una declaración jurada sobre gravámenes y sobre cualquier sucesión detrás de la posesión

Hay tierra que sencillamente no se puede reclamar por esta vía, por muchos años de ocupación que haya: la zona marítimo terrestre, los terrenos que forman parte del patrimonio natural del Estado y las áreas protegidas creadas antes del reclamo. Descubrirlo al final del proceso es una forma cara de aprenderlo, y por eso las certificaciones son lo primero que pedimos y no lo último.

Usucapión: cuando el título lo tiene otra persona

Cuando la finca está inscrita a nombre de otra persona, la pretensión es la usucapión y no la información posesoria, y se trata de un proceso contencioso y no de una simple gestión. Le está pidiendo al juzgado que mueva un título inscrito, y el propietario registral será notificado y será oído.

Son los casos de tierra más difíciles de la provincia y los que más se abandonan a medio camino. Dependen de prueba de posesión durante décadas, de personas ya mayores, sobre hechos que nadie anotó. Fotografías, facturas de materiales, registros municipales y tributarios, testimonio de vecinos, la ubicación de construcciones, cercas y siembras: se arma con fragmentos. También es la única vía disponible cuando el título dice otra persona y la realidad en el terreno lo dice a usted.

Linderos: el plano contra la cerca

Una cerca no es un lindero. El plano inscrito sí lo es. En Guanacaste los dos discrepan con frecuencia, y la diferencia puede ser de cientos o miles de metros cuadrados, porque buena parte de esta tierra se midió hace mucho, y parte de ella a partir de mojones que ya no existen.

El trabajo de linderos empieza con los planos de ambas partes y una medición en campo, antes de convertirse siquiera en demanda. A veces la respuesta es que la cerca está mal puesta y lo más barato que se puede hacer es moverla. A veces el plano mismo tiene defectos y la corrección es registral y no judicial. Cuando sí llega a los tribunales, el expediente que gana es el que caminó la finca primero.

Tierra familiar y la sucesión que nadie abrió

El expediente agrario más común en esta oficina no es el de un extraño que se mete en la tierra. Son los parientes. Un abuelo muere sin testamento y sin que nadie abra la sucesión. Veinte años después la finca está ocupada por una rama de la familia, reclamada por otra, e inscrita a nombre de alguien que murió en 1986. Algunos herederos han vendido derechos que quizá no tenían. Otros llevan toda la vida en la tierra y no tienen nada por escrito.

Estos expedientes tienen solución, y empeoran mientras más esperan, porque los testigos que recuerdan quién trabajó qué son la generación que se está muriendo. Cuando es posible un arreglo entre la familia, lo empujamos. Cuando no lo es, el caso va al juzgado agrario, e importa que se arme bien desde la primera vez.

Tierra del INDER y las condiciones que trae

La tierra adjudicada por el Estado a través del INDER, y del IDA antes de él, viene con limitaciones: para vender, para dividir, para hipotecar y sobre quién puede tenerla, durante un plazo definido. Aun así, las parcelas se venden de manera informal, se traspasan por documento privado y las construye gente que nunca fue la adjudicataria. El comprador suele enterarse cuando intenta inscribir algo. Antes de comprar cualquier cosa con historia agraria, la pregunta no es solo quién está en ella hoy, sino de dónde salió la parcela.

Dónde se conocen estos casos

Nicoya tiene sus propios tribunales y conoce buena parte del trabajo agrario de la península, incluidos Nosara y Sámara. Los asuntos de los cantones del norte pasan por Liberia y los de la costa central por Santa Cruz. La oficina está en Playas del Coco y comparecemos en los tres.

Qué atendemos en materia agraria

• Información posesoria para inscribir tierra que nunca estuvo titulada
• Usucapión cuando el registro tiene a otra persona
• Conflictos de linderos entre el plano y lo que hay en el terreno
• Corrección de planos y rectificación registral cuando no hace falta demandar
• Tierra familiar repartida entre herederos sin que se abriera nunca la sucesión
• Sucesiones abiertas con décadas de atraso, y el título que viene después
• Conflictos por derechos vendidos por un heredero sin los demás
• Parcelas del INDER y del antiguo IDA y las limitaciones que las acompañan
• Defensa frente a pretensiones posesorias dirigidas contra el propietario inscrito
• Acceso, servidumbres y fincas enclavadas
• Agua y pozos en fincas agrarias
• Apelaciones agrarias ante el Tribunal Agrario

Preguntas frecuentes sobre tierra y posesión

Tenemos cuarenta años de trabajar esta tierra y no hay título. ¿Se puede inscribir?

Con frecuencia sí. Cuando la finca nunca estuvo inscrita a nombre de nadie, la información posesoria de la Ley 139 pide al juzgado que reconozca la posesión y otorgue el título. Requiere diez años o más de posesión quieta, pública, pacífica e ininterrumpida en concepto de dueño, un plano catastrado inscrito, tres testigos sin interés y las certificaciones de que el terreno no está excluido. El primer paso es revisar si la finca se puede reclamar del todo.

¿Cuál es la diferencia entre información posesoria y usucapión?

Si alguien más tiene ya el título. Si la finca no está inscrita, procede la información posesoria. Si el registro tiene a otra persona como propietaria, se trata de usucapión, que es un proceso contencioso contra esa persona y un camino bastante más duro.

¿Se puede reclamar cualquier terreno por posesión?

No. La zona marítimo terrestre, los terrenos que forman parte del patrimonio natural del Estado y las áreas protegidas creadas antes del reclamo quedan fuera, por mucho que haya durado la ocupación. Eso se revisa al inicio del expediente y no al final.

La finca está inscrita a nombre de un pariente que murió en los ochenta. ¿Qué sigue?

Hay que abrir la sucesión antes de que algo más pueda avanzar, por tardía que sea. Mientras no se abra, la persona inscrita es alguien fallecido y nadie puede traspasar, hipotecar ni dividir limpiamente. Las sucesiones tardías son trabajo corriente y son la llave de la mayoría de los expedientes de tierra familiar.

Mi vecino corrió la cerca. ¿Eso es un juicio?

No necesariamente, y conviene averiguarlo antes de demandar. Empezamos por los dos planos y una medición en campo. A veces la cerca está simplemente mal puesta y moverla termina el asunto. A veces el plano tiene defectos y la corrección es registral. El proceso judicial es la respuesta cuando ninguna de esas dos lo resuelve.

¿Cuánto duran estos casos?

Más de lo que uno quisiera. Una información posesoria sin oposición avanza al ritmo de las certificaciones, las notificaciones y el juzgado. Una usucapión contenciosa se mide en años. Le damos un rango honesto para su caso una vez que veamos el plano y la situación registral, y le decimos cuando un proceso no vale la pena.

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