Desahucio e Inquilinos Morosos en Costa Rica
El monitorio arrendaticio, los cinco días que tiene el inquilino para oponerse, y por qué el contrato que firmó decide en cuál proceso está.
Lo que la ley sí le da al arrendador
Los arrendamientos de vivienda y de local en Costa Rica se rigen por la Ley General de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos, Ley 7527. Es una ley protectora del inquilino y los propietarios extranjeros suelen leerla como si no tuvieran remedio alguno. No es así. El remedio existe y, desde la reforma procesal, es rápido. Lo que decide si usted puede usar la versión rápida son los papeles que firmó al inicio.
El artículo 114 establece las causales por las que puede actuar el arrendador: falta de pago de la renta, falta de conservación del inmueble, cambio de destino sin autorización, daños al bien arrendado y goce abusivo. El artículo 113 regula las formas de extinción del arrendamiento, incluida la expiración del plazo. El artículo 121 es el proceso de desahucio en sí.
Siete días antes de que alguien esté en mora
Conforme al artículo 58, la renta se paga por mes salvo pacto distinto, y el inquilino puede pagar dentro de los siete días naturales siguientes al vencimiento. La mora no se consolida hasta que esa semana corra. El arrendador que empieza a contar desde el primero del mes va una semana adelante de la ley.
El artículo 58 también limita a un mes de renta lo que un arrendador de vivienda puede exigir por adelantado.
Un punto que no vamos a suponer, porque cambia lo que hay que hacer: la ley contempla un plazo de treinta días para subsanar un incumplimiento, y si eso aplica a la falta de pago o solo a las causales no dinerarias no es algo que vayamos a afirmar desde un sitio web. Es una pregunta que se resuelve sobre su contrato y sus hechos antes de presentar nada, y es de lo primero que revisamos.
El monitorio arrendaticio, y por qué el contrato lo decide todo
La mora en el alquiler se tramita por monitorio arrendaticio del artículo 112 del Código Procesal Civil. Al admitirse la demanda el juzgado ordena el desalojo, y puede ordenar la retención preventiva de bienes del inquilino si usted lo solicita.
El inquilino tiene entonces cinco días hábiles para oponerse. Con el régimen anterior eran quince. Y el artículo 112.3 limita a cuatro cosas aquello en lo que puede fundarse la oposición:
- El pago, comprobado por escrito
- La prescripción
- La inexistencia de la obligación de pagar la renta
- La falta de vencimiento del plazo
Cualquier otra cosa que alegue el inquilino se tiene por irrelevante y se rechaza. Ni el estado del inmueble, ni una discusión sobre reparaciones, ni un arreglo que alguien recuerda distinto. Pueden ser reclamos legítimos, pero corresponden a un proceso aparte y no detienen el desalojo.
Es una posición realmente fuerte para el arrendador, y por eso el párrafo siguiente importa tanto.
El contrato de palabra es todo el problema
El monitorio requiere contrato escrito y un historial de pagos que conste por escrito. Los acuerdos verbales no lo sostienen. La renta en efectivo sin recibos tampoco. En esta costa buena parte de los alquileres son arreglos informales entre un propietario extranjero y un inquilino presentado por un conocido, a menudo con renta en efectivo o por transferencia y sin contrato detrás, y esos propietarios se enteran en el peor momento posible de que la vía rápida les quedó cerrada.
Cuando el monitorio no está disponible, la alternativa es el desahucio sumario del artículo 104, que cubre un conjunto más amplio de causales, incluidos daños, subarriendo no autorizado y uso indebido, y que es más lento.
Si se lleva una sola cosa de esta página: un contrato firmado y una transferencia bancaria no son formalidades. Son la diferencia entre cinco días y un juicio.
Dos reglas que sorprenden al propietario extranjero
Conforme al artículo 57, cuando la renta se pacta en moneda extranjera el inquilino tiene la opción de pagar en colones. Un contrato en dólares no le garantiza dólares, y no le da un reclamo si el inquilino ejerce esa opción.
Conforme al artículo 67, la renta de vivienda se reajusta anualmente, pero cuando está fijada en moneda extranjera la suma pactada se mantiene todo el plazo sin derecho a reajuste. Ese es el intercambio que nadie explica al firmar: un contrato en dólares queda protegido de la inflación en colones y a la vez congelado frente a cualquier aumento durante toda su vigencia. Cuál de las dos cosas pesa más depende del plazo que va a firmar y de lo que espere que pase con los precios, y conviene conversarlo antes del contrato y no después.
Si el inquilino simplemente no se va
El desahucio es un proceso judicial y corre según los plazos del tribunal, no los del propietario. No vamos a publicar un número de semanas, porque la respuesta honesta varía según el juzgado, según si hay oposición y según si el inquilino tiene algo que retener, y una cifra en un sitio web es la forma en que la gente termina decepcionada. Le daremos un rango para su propio expediente una vez que veamos el contrato y el historial de pagos.
Lo que sí podemos decir es que el expediente que avanza más rápido es el que se armó bien un año antes.
Personas que no son inquilinos
Si quien está en su propiedad nunca tuvo un contrato de arrendamiento, esta no es la página que necesita. El artículo 7 de la Ley 7527 excluye por completo la simple ocupación precaria del régimen de arrendamientos, y esos casos se tramitan por un conjunto de remedios totalmente distinto y con plazos mucho más cortos.
Qué atendemos en materia de arrendamientos
- Monitorio arrendaticio por mora, con retención preventiva cuando procede
- Desahucio sumario cuando el monitorio no está disponible
- Desahucio por vencimiento del plazo
- Desahucio por cambio de destino no autorizado, subarriendo o daños
- Cobro de la mora junto con el desahucio
- Defensa del inquilino frente a un monitorio dentro del plazo de cinco días
- Redacción de contratos que mantiene abierta la vía rápida
- Revisión de arreglos de alquiler informales o verbales ya existentes
- Cláusulas de moneda extranjera y de reajuste para quien alquila en dólares
- Depósitos, inventarios y el conflicto al terminar el arrendamiento
- Arrendamientos comerciales y locales destinados a un negocio
- Alquileres de corta estancia y vacacionales y bajo cuál régimen caen
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Preguntas frecuentes sobre desahucio
¿Mi inquilino no ha pagado. ¿Cuándo puedo demandar?
No el día del vencimiento. El artículo 58 le da al inquilino siete días naturales después de la fecha de pago, de modo que la mora no se consolida hasta que corran. Si además hace falta una prevención formal específicamente por falta de pago es algo que definimos sobre su contrato antes de demandar, y no por suposición.
¿Nunca firmé contrato escrito. ¿Igual puedo desalojar?
Sí, pero no por la vía rápida. El monitorio arrendaticio requiere contrato escrito y un historial de pagos que conste por escrito. Sin eso el caso va por desahucio sumario del artículo 104, que es más lento. Es el error más común y más caro de los propietarios extranjeros en esta costa.
¿El inquilino dice que la casa necesitaba reparaciones y por eso dejó de pagar. ¿Eso detiene el desahucio?
En el monitorio, no. El artículo 112.3 limita la oposición al pago comprobado por escrito, la prescripción, la inexistencia de la obligación de pagar la renta y la falta de vencimiento del plazo. Lo demás se rechaza por irrelevante. Un reclamo genuino por reparaciones es un asunto aparte y puede tramitarse por separado; no detiene el desalojo.
¿Mi contrato está en dólares. ¿El inquilino puede pagarme en colones?
Sí. El artículo 57 le da al inquilino la opción de pagar en colones cuando la renta se pactó en moneda extranjera. La opción es del inquilino, no suya.
¿Puedo subir el alquiler cada año?
En vivienda, la renta se reajusta anualmente. Pero cuando está fijada en moneda extranjera, la suma pactada se mantiene todo el plazo sin derecho a reajuste. Un contrato en dólares lo protege de la inflación en colones y a la vez lo deja sin posibilidad de aumento. Conviene decidirlo a conciencia al firmar.
¿Cuánto depósito puedo pedir?
En arrendamiento de vivienda, el artículo 58 no permite al arrendador exigir más de un mes de renta por adelantado.
¿Inquilino en mora, o le notificaron un monitorio a usted? Envíenos el contrato y el historial de pagos.
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