Conflictos de Condominio y HOA en Costa Rica
Cómo lo obligan las asambleas, los tres meses que tiene para impugnar un acuerdo y por qué las cuotas impagas quedan garantizadas sobre la filial misma.
Un condominio es un pequeño gobierno
La propiedad en condominio en Costa Rica se rige por la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio, Ley 7933. Comprar una filial no le compra solo un apartamento o un lote. Lo incorpora a un cuerpo con reglamento, presupuesto, una administración electa y la facultad de obligarlo a acuerdos que usted votó en contra.
En esta costa buena parte del inventario de vivienda está en régimen de condominio y no como lotes titulados simples, y buena parte de los propietarios pasa fuera del país la mayor parte del año. De esa combinación salen los conflictos.
Los votos se cuentan por valor, no por cabeza
Conforme al artículo 24, el quórum de la Asamblea de Condominos lo forman los votos que representen al menos dos tercios del valor del condominio. Si no se alcanza, la segunda convocatoria se celebra con quienes se presenten.
Lo que sorprende a la gente es que el poder de voto es proporcional al porcentaje de valor que representa cada filial. No es una filial, un voto. Quien tiene varias filiales, o una muy grande, pesa en consecuencia, y en desarrollos donde el desarrollador conserva filiales sin vender eso puede ser decisivo.
La regla de la segunda convocatoria es lo otro que conviene interiorizar. Un grupo pequeño que se presenta puede obligar válidamente a una mayoría que no lo hizo. Si usted es propietario aquí y vive en otra parte, dejar un poder para que alguien asista no es un trámite menor.
La reforma de 2022 que la mayoría de sitios no ha actualizado
El artículo 27 fue reformado de manera sustancial por la Ley 10229, vigente desde el 29 de junio de 2022, y mucha de la información publicada en línea todavía describe la situación anterior.
Antes de la reforma, modificar el reglamento del condominio y cambiar las áreas proporcionales exigía unanimidad de todos los propietarios. En un desarrollo con propietarios ausentes o extranjeros, la unanimidad es casi inalcanzable, y dejó a muchos condominios sin posibilidad de actualizar reglas redactadas años antes por un desarrollador.
Después de la reforma, esas decisiones requieren al menos dos tercios del valor total del condominio. Se mantiene la unanimidad para disponer de bienes comunes cuando ello implique reducir o eliminar áreas verdes.
Si alguien le dice que un cambio es imposible porque hace falta cada propietario, revise la fecha de su información. Puede estar simplemente desactualizada. También anotamos que esta materia fue reformada y no reescrita, y cuando un umbral concreto pesa sobre una decisión que usted está por tomar, conviene confirmarlo contra el texto vigente y no fiarse de ningún resumen, incluido este.
Impugnar un acuerdo que considera ilegal
El artículo 26 le da a cualquier propietario que estime lesionado su derecho la facultad de establecer su reclamo dentro de los tres meses siguientes a la firmeza del acuerdo. Se tramita por la vía sumaria del Código Procesal Civil.
Tres meses no es mucho para un propietario que no estuvo en la asamblea y se entera del acuerdo de segunda mano. Este es el plazo que vence en silencio mientras alguien decide si vale la pena pelear. Si se aprobó un acuerdo que afecta su filial, su acceso, sus cuotas o su posibilidad de construir, el momento de buscar asesoría es ese mes.
Las cuotas impagas quedan garantizadas sobre la filial
Los propietarios que dejan de pagar suelen suponer que se trata de una deuda común. No lo es, y el artículo 20 es la razón.
Las cuotas de gastos comunes impagas, junto con las multas y los intereses, constituyen un gravamen hipotecario sobre la filial. Un contador público autorizado expide la certificación de las sumas adeudadas, y esa certificación constituye título ejecutivo hipotecario.
En la práctica eso significa que el condominio no tiene que probar la deuda desde cero. Tiene un instrumento que sustenta la ejecución contra la filial misma, y esa ejecución puede terminar en remate. Para el propietario moroso esto es bastante más serio que una factura sin pagar. Para un condominio bien administrado es la herramienta más eficaz de la ley, y suele estar desaprovechada por administraciones a las que nadie le ha dicho que existe.
La administración
Conforme al artículo 29, el administrador se designa de acuerdo con el reglamento de condominio y administración, por la Asamblea de Condominos, que además aprueba la remuneración correspondiente. El artículo 30 pone el cuidado y la vigilancia de los bienes y servicios comunes en manos de la administración.
El artículo 23 establece una escala de sanciones que va de la prevención por escrito a la multa y a la obligación de desalojo, y es el mecanismo detrás de la mayoría de los conflictos sobre ruido, alquiler de corta estancia, mascotas, obras y uso de áreas comunes.
Los conflictos con una administración suelen resolverse en los documentos más que en los principios: si la asamblea fue debidamente convocada, si el acuerdo estaba dentro de sus facultades, si la contabilidad respalda las cuotas que se cobran y si el reglamento dice lo que todos creen que dice. Por ahí empezamos.
Antes de comprar en un condominio
Las preguntas que conviene hacer antes del cierre no son las que suelen hacer los compradores. Qué restringe realmente el reglamento y cuándo se modificó por última vez. Si las cuotas de esa filial están al día, dado que la morosidad se adhiere a la filial. Qué ha acordado la asamblea en los últimos dos años. Si el condominio tiene litigios con alguien. Si las áreas comunes se construyeron conforme a lo aprobado. Y si alguna parte del desarrollo está en zona marítimo terrestre, lo que cambia el régimen por completo.
Todo eso se puede responder antes de comprar y sale caro después.
Qué atendemos en materia de condominios
- Impugnación de acuerdos de asamblea dentro del plazo de tres meses
- Defectos de convocatoria y de quórum que hacen atacable un acuerdo
- Cobro de cuotas morosas por la vía de ejecución hipotecaria
- Defensa del propietario frente a la ejecución por cuotas de condominio
- Conflictos con la administración por cuentas, cuotas y facultades
- Modificación del reglamento conforme al artículo 27 reformado
- Sanciones, multas y órdenes de desalojo del artículo 23
- Restricciones al alquiler de corta estancia y cómo se hacen valer
- Construcción y modificación de áreas comunes y cuestiones de áreas verdes
- Poderes para que los propietarios ausentes sean representados y voten
- Revisión del condominio como parte de la debida diligencia de compra
- Desarrollos que quedan en parte dentro de la zona marítimo terrestre
Lectura relacionada de nuestros expedientes
Incumplimiento: Pagó $25,000 por Nada
En junio de 2021, un ciudadano estadounidense firmó un contrato de opción recíproca de compraventa con un vendedor en Guanacaste por un lote de unos dos mil metros cuadrados, que se segregaría de una finca mayor en Sardinal, Carrillo. El vendedor actuaba como albacea...
Fraude de Constructor en Costa Rica
Un constructor se llevó USD $120.000 y abandonó la obra. Cómo una demanda civil y una denuncia penal en paralelo recuperaron el dinero en Guanacaste.
Lindero en Guanacaste: 600 Metros Menos
Una pareja francesa compró 2.400 m² en Guanacaste, pero el lote medía 1.800. Cómo se recuperan 600 m² cuando una cerca invade el lindero. Abogados litigantes en Guanacaste.
Debida Diligencia Antes de Comprar
Los estudios de título, el plano catastrado y las certificaciones registrales que hay que hacer antes de comprar una propiedad en Costa Rica, y de qué lo protege realmente cada uno.
Preguntas frecuentes sobre condominios
¿Se tomó un acuerdo en una asamblea a la que no pude asistir. ¿Puedo impugnarlo?
El artículo 26 permite a cualquier propietario que estime lesionado su derecho reclamar dentro de los tres meses siguientes a la firmeza del acuerdo, por la vía sumaria. Tres meses pasan rápido para quien estaba fuera del país y se enteró tarde, así que busque asesoría el mes en que se entera y no el mes en que decide que le importa.
¿De verdad pueden rematar mi filial por cuotas impagas?
El artículo 20 convierte las cuotas, multas e intereses impagos en un gravamen hipotecario sobre la filial, y la certificación emitida por un contador público autorizado constituye título ejecutivo hipotecario. Eso sustenta la ejecución contra la filial, que puede terminar en remate. No es una deuda común sin garantía.
¿Nuestro reglamento tiene veinte años y nadie se pone de acuerdo. ¿Estamos atascados?
Probablemente ya no. Modificar el reglamento exigía unanimidad, algo inalcanzable en un condominio lleno de propietarios ausentes. La Ley 10229 lo cambió en junio de 2022 a al menos dos tercios del valor del condominio. La unanimidad se mantiene para disponer de bienes comunes cuando implique reducir o eliminar áreas verdes.
¿Yo tengo una filial pequeña y un vecino tiene seis. ¿Votamos igual?
No. El voto es proporcional al porcentaje de valor que representa cada filial y no uno por filial, y el quórum del artículo 24 se mide igual. Cuando un desarrollador conserva filiales sin vender, eso puede controlar los resultados.
¿La asamblea se hizo casi sin gente. ¿Es válida?
Puede serlo. El artículo 24 fija el quórum en dos tercios del valor del condominio, pero si no se alcanza, la segunda convocatoria se celebra con los que se presenten. Un grupo pequeño puede obligar válidamente a todos los demás, y por eso importa dejar un poder si usted no está en el país.
¿Qué debería revisar antes de comprar una filial?
Qué restringe el reglamento y cuándo se modificó por última vez, si las cuotas de esa filial están al día porque la morosidad se adhiere a la filial, qué ha acordado la asamblea recientemente, si el condominio tiene litigios, si las áreas comunes se construyeron conforme a lo aprobado, y si alguna parte del desarrollo está en zona marítimo terrestre.
¿Impugnando un acuerdo, cobrando cuotas morosas o comprando en un condominio? Envíenos el reglamento.
Información general, no constituye asesoría legal. Los casos de este sitio están anonimizados y se publican con consentimiento. Resultados anteriores no garantizan un resultado futuro.
Español 
English