Bienes Raíces y Debida Diligencia en Guanacaste
Casi todo conflicto de propiedad que litigamos nace de algo que nadie revisó antes de que se moviera el dinero.
La debida diligencia es el trabajo entero
Casi todo conflicto de propiedad que litigamos en Guanacaste nace de algo que nadie revisó antes de que se moviera el dinero. Un plano catastrado que no coincide con la cerca. Un vendedor que nunca estuvo en posición de traspasar. Un pozo sin concesión vigente. Una sucesión que nunca se cerró, de modo que quien firma en realidad no es dueño. Nada de esto es exótico. Todo se puede detectar de antemano, y detectarlo sale muchísimo más barato que arreglarlo.
La debida diligencia no es un trámite que se paga al final. Es la parte de la compra que decide si usted es dueño de lo que cree estar comprando.
Qué revisamos y por qué importa cada cosa
- Estudio registral. Quién es realmente el propietario inscrito, y si el inmueble está titulado o se tiene en posesión o bajo concesión.
- Gravámenes, anotaciones, limitaciones y restricciones. Hipotecas, embargos, usufructos, servidumbres y cualquier anotación que seguiría al inmueble hasta usted.
- Levantamiento catastral y plano catastrado. Comparado con lo que hay físicamente en el terreno. Aquí es donde aparecen los problemas de linderos, y es la revisión que más se omite.
- Permisos municipales de construcción. Si lo construido contó con permiso, y si queda algo pendiente que se traspase con la propiedad.
- Estado de impuestos municipales. Impuesto de bienes inmuebles y patentes al día. Las deudas no se quedan con el vendedor.
- Obligaciones ante el Ministerio de Hacienda. Incluido el impuesto solidario cuando aplica, y la situación de la sociedad si el inmueble está a nombre de una.
- Water availability. Una carta de disponibilidad de la ASADA, o una concesión vigente del MINAE para un pozo. Que salga agua del tubo no prueba que el suministro sea legal.
- Disponibilidad eléctrica. Servicio real hasta el lote, no una línea que pasa por enfrente.
- Revisión legal y documental. El contrato, los libros de la sociedad si hay una de por medio, cualquier sucesión en la cadena de traspasos, y la capacidad real del vendedor para vender.
- Evaluación de riesgos. Por escrito y en lenguaje sencillo, para que usted decida con los hechos y no con la corazonada.
Si algo sale mal, se lo decimos con claridad, incluso cuando la respuesta es no comprar. Una oficina que litiga estos conflictos ya ha visto cómo terminan.
La operación en sí
Redactamos y revisamos contratos de opción de compraventa y de compraventa, tramitamos la escritura y el traspaso ante el Registro Nacional, y asesoramos sobre si conviene tener la propiedad a nombre propio o de una sociedad, decisión que se toma mejor antes de cerrar que después.
Arrendamientos, alquileres y desahucio
Preparamos contratos de arrendamiento y alquiler, incluidos los de alquiler vacacional, y actuamos en procesos de desahucio. Cuando un arrendamiento terminó, o cuando la ocupación continúa por mera tolerancia, el desahucio es un proceso judicial con su propio ritmo. A los propietarios extranjeros suele sorprenderles cuánto tarda, y por eso el contrato que se firma al inicio pesa tanto.
Condominios
Buena parte de la propiedad en Guanacaste está bajo régimen de condominio y no como finca titulada sin más. Revisamos el reglamento y las inscripciones del condominio antes de que usted compre, asesoramos sobre qué puede y qué no puede cobrarle la administración, representamos a propietarios en conflictos con la administración y asistimos a asambleas de condominios.
Le asesoramos en:
- Debida diligencia completa de compra y valoración de riesgos por escrito
- Estudios registrales, gravámenes, anotaciones y limitaciones
- Revisión del plano catastrado contra el terreno
- Disponibilidad de agua: cartas de ASADA y concesiones de pozo ante MINAE
- Permisos municipales, impuesto de bienes inmuebles y patentes
- Contratos de opción de compraventa y de compraventa
- Escritura, traspaso e inscripción en el Registro Nacional
- Estructura de tenencia: a nombre propio o de una sociedad
- Contratos de arrendamiento y alquiler, incluido el alquiler vacacional
- Procesos de desahucio
- Revisión del reglamento de condominio, conflictos y asambleas
- Concesiones en zona marítimo terrestre y condiciones municipales
Cuando faltó la debida diligencia
Incumplimiento: Pagó $25,000 por Nada
En junio de 2021, un ciudadano estadounidense firmó un contrato de opción recíproca de compraventa con un vendedor en Guanacaste por un lote de unos dos mil metros cuadrados, que se segregaría de una finca mayor en Sardinal, Carrillo. El vendedor actuaba como albacea...
40 Años en la Tierra, por Fin con Título
Una familia guanacasteca ocupó la misma tierra por más de 40 años sin título inscrito. Cómo el proceso de información posesoria finalmente la puso a su nombre.
Los 600 metros cuadrados que «desaparecieron»: un lindero mal ubicado en Guanacaste
Una pareja francesa compró 2.400 m² en Guanacaste, pero el lote medía 1.800. Cómo se recuperan 600 m² cuando una cerca invade el lindero. Abogados litigantes en Guanacaste.
Reglas de Pozos para Bienes Raíces
Tener un pozo en Guanacaste no garantiza agua legal. Cómo un permiso vencido se topó con una nueva restricción de acuífero del MINAE, y la solución legal que salvó la obra.
Preguntas de quienes compran
¿Qué cubre la debida diligencia al comprar una propiedad en Costa Rica?
Un estudio registral del título y del propietario, la revisión de gravámenes, anotaciones y limitaciones, la comparación del plano catastrado con lo que hay físicamente en el terreno, permisos municipales de construcción y estado de impuestos, obligaciones ante Hacienda, disponibilidad de agua mediante carta de ASADA o concesión vigente de pozo ante MINAE, servicio eléctrico, una revisión legal y documental que incluya cualquier sucesión en la cadena, y una valoración de riesgos por escrito.
¿Cuánto tarda la debida diligencia?
Normalmente de dos a cuatro semanas en una propiedad titulada sencilla, y más tiempo cuando hay una sociedad en la estructura, una sucesión sin cerrar, una concesión o un plano que deba verificarse en campo. La opción de compraventa debe darle el plazo suficiente para completarla y para retirarse si aparece algo.
¿Un pozo que funciona es prueba de que la propiedad tiene agua legal?
No. El agua subterránea es del Estado. El derecho de uso proviene de una concesión otorgada por la Dirección de Agua del MINAE, y las concesiones vencen. Varios acuíferos de Guanacaste tienen hoy restricciones de extracción, de modo que un permiso que años atrás era rutinario puede no ser renovable. Que salga agua del tubo no prueba nada sobre los papeles.
¿Por qué importa tanto el plano catastrado?
Porque una cerca no es un lindero. El plano inscrito sí lo es. Cuando ambos no coinciden, y en Guanacaste suele pasar, la diferencia puede ser de cientos de metros cuadrados y puede impedir una construcción que no cumpla con los retiros municipales. Revisarlo antes de comprar cuesta una fracción de lo que cuesta litigarlo después.
¿Debo comprar por medio de una sociedad o a título personal?
Depende de quiénes sean los propietarios, de qué debe pasar en caso de fallecimiento y de si la propiedad va a generar ingresos. Una sociedad puede simplificar la sucesión y la copropiedad, pero agrega el impuesto anual a las personas jurídicas, la declaración del RTBF y obligaciones contables. Decídalo antes del cierre, porque cambiarlo después significa un segundo traspaso y un segundo juego de gastos.
¿Cuánto tarda un desahucio en Costa Rica?
El desahucio es un proceso judicial y corre según los plazos del tribunal, no los del propietario. Es notablemente más lento de lo que espera la mayoría de propietarios extranjeros, y por eso las condiciones del contrato de arrendamiento firmado al inicio pesan más que cualquier cosa disponible después.
¿Está comprando o ya está en un conflicto? Envíenos el plano y el número de finca y le decimos qué vemos.
Información general, no constituye asesoría legal. Los casos de este sitio están anonimizados y se publican con consentimiento. Resultados anteriores no garantizan un resultado futuro.
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