Concesiones en Zona Marítimo Terrestre en Costa Rica

La playa no es de nadie

Los primeros doscientos metros contados desde la pleamar ordinaria son la zona marítimo terrestre, regulada por la Ley 6043. Es propiedad del Estado. No se puede titular, no se puede comprar, y ningún tiempo viviendo ahí se convierte en propiedad.

Esa franja se divide en dos. Los primeros cincuenta metros desde la pleamar son la zona pública: pública, inalienable, abierta a todos y cerrada a la construcción privada salvo obras que el Estado autorice. Los ciento cincuenta metros restantes son la zona restringida, y ahí es donde existen las concesiones. Los manglares son zona pública sin importar cuánto se internen tierra adentro, regla que sorprende a más compradores en esta costa que ninguna otra de la ley.

Una concesión es un derecho de uso, no un derecho de propiedad

La concesión la otorga la municipalidad con la aprobación del Instituto Costarricense de Turismo, por un plazo no menor de cinco ni mayor de veinte años. Se inscribe en la sección del Registro Nacional destinada a concesiones y no en el registro ordinario de la propiedad. Usted la tiene, construye dentro de lo que permite la zonificación, paga a la municipalidad un canon anual en lugar del impuesto territorial y, al vencer el plazo, solicita la prórroga.

Las prórrogas se conceden normalmente hasta por un plazo igual, siempre que el concesionario esté al día con el canon y haya cumplido las obligaciones de la concesión. La palabra normalmente ahí pesa de verdad. Una concesión morosa, o sobre la que se construyó más de lo aprobado, llega a la prórroga en una posición mucho más débil de lo que su titular supone.

Quién puede ser concesionario

El artículo 47 de la Ley 6043 excluye a una lista de titulares, y esa lista alcanza a buena parte de los compradores extranjeros:

• Extranjeros que no hayan residido legalmente en Costa Rica por al menos cinco años
• Sociedades con acciones al portador
• Sociedades domiciliadas fuera de Costa Rica
• Entidades constituidas íntegramente por extranjeros
• Entidades en las que los extranjeros tengan más del cincuenta por ciento del capital

Esta es la regla que configura todo negocio de concesión en esta costa, y es la que peor se suele rodear. Los arreglos que ponen un nombre costarricense en los papeles mientras el interés económico real lo tiene un comprador extranjero son comunes, son visibles para la municipalidad, y se volvieron bastante más visibles desde que la titularidad final se registra de forma centralizada. Una estructura armada para parecer conforme y no para serlo es un pasivo que aparece en la prórroga o en la reventa, justo cuando menos margen hay para arreglarlo.

Sin plan regulador no hay concesión

Según el artículo 38, la municipalidad no puede otorgar concesiones en una zona mientras no esté aprobado el plan regulador de ese tramo de costa. El plan regulador define para qué puede usarse el terreno, sea turismo, residencial o comercial, y qué puede construirse en él. La cobertura a lo largo de la costa guanacasteca es despareja: hay distritos con planes vigentes, otros con planes vencidos y otros que nunca tuvieron uno. Terreno que legalmente no puede concesionarse igual se compra y se vende, normalmente sobre la base de una solicitud que lleva años en trámite.

La pregunta que hay que hacerse sobre una finca concesionada no es qué piensa construir el vendedor. Es si el plan regulador de ese tramo está aprobado y vigente, y en cuál categoría de uso cae la finca según ese plan.

No se puede vender sin más

El artículo 45 prohíbe ceder o traspasar una concesión sin la autorización expresa de la municipalidad y del ICT, y los actos hechos sin esa autorización carecen de validez. En la práctica, vender una concesión no es un cierre en el sentido corriente. Es una solicitud, y tanto el precio como el plazo tienen que sobrevivir la espera. Los negocios estructurados como traspaso de acciones de la sociedad concesionaria son comunes y no son automáticamente una vía para rodear el artículo 45: la municipalidad puede examinar quién termina controlando la concesión.

Qué cubre realmente la debida diligencia sobre terreno concesionado

Un estudio registral como el que se hace sobre una finca titulada no le dirá lo que necesita saber aquí. Sobre terreno concesionado revisamos:

• Que la concesión exista, esté inscrita y esté a nombre de quien efectivamente vende
• El plazo que queda y el historial de prórrogas
• Si el canon está al día y sobre qué base se calcula
• El plan regulador aprobado para ese tramo y la categoría de uso de la finca
• Dónde cae la zona pública de cincuenta metros respecto de lo ya construido
• Si hay manglar o área protegida que se traslape con la finca
• Qué se construyó, cuándo, y si corresponde a lo que aprobó la municipalidad
• Si el concesionario actual seguiría calificando hoy bajo el artículo 47, y si el comprador calificará
• Procedimientos municipales, sanciones u órdenes de demolición en el expediente
• Si la finca está siquiera dentro de la zona marítimo terrestre, cosa que no siempre es evidente en el plano

Esto último pesa más de lo que parece. Una propiedad puede quedar en parte dentro y en parte fuera de la franja de doscientos metros, con una porción titulada atrás y una porción concesionada al frente, ofrecida en venta como una sola cosa. Las dos mitades se rigen por reglas completamente distintas, y solo una de ellas llega a ser suya.

Construcciones que ya estaban

Costa Rica ha legislado más de una vez sobre las construcciones levantadas en la zona restringida antes del régimen de concesión o al margen de él, entre ellas la Ley 9242 sobre regularización de construcciones existentes y la Ley 9221 sobre declaratoria de zona urbana litoral, ambas reformadas después por la Ley 9408. Si una construcción concreta cae dentro de alguno de esos regímenes es una pregunta sobre esa construcción, ese distrito y las fechas de por medio. Conviene responderla antes de comprar y no después.

Dónde aparece esto en Guanacaste

Casi todo el litoral donde trabajamos tiene terreno concesionado, y el otorgante cambia según el cantón. En Playas del Coco, Ocotal, Hermosa y Panamá es la Municipalidad de Carrillo. Tamarindo, Flamingo, Potrero, Brasilito y Conchal caen en Santa Cruz. Nosara y Sámara son Nicoya. Cada municipalidad maneja su propio plan regulador y su propia práctica, así que la respuesta a si usted puede construir determinada cosa difiere de verdad entre dos playas separadas por cuarenta minutos.

Qué atendemos en zona marítimo terrestre

• Debida diligencia sobre la concesión antes de comprar
• Solicitudes de concesión nuevas y el expediente que las sostiene
• Prórrogas y renovaciones, incluidas las presentadas tarde
• Cesiones y traspasos ante la municipalidad y el ICT
• Estructuras de titularidad que cumplen el artículo 47 y no solo lo aparentan
• Conflictos con la municipalidad por canon, uso o sanciones
• Órdenes de demolición y procedimientos municipales en la zona restringida
• Linderos donde la finca titulada colinda con terreno concesionado
• Consultas y impugnaciones sobre el plan regulador y la categoría de uso
• Desarrollos y condominios que quedan en parte dentro de la zona marítimo terrestre
• Litigio contencioso administrativo cuando la municipalidad se equivoca
• Sucesiones donde fallece el concesionario y los herederos podrían no calificar

Preguntas frecuentes sobre terreno concesionado

¿Puede un extranjero comprar propiedad frente al mar en Costa Rica?

Dentro de la zona marítimo terrestre no, porque no es de nadie. En la zona restringida se puede tener una concesión, pero el artículo 47 de la Ley 6043 excluye a los extranjeros con menos de cinco años de residencia legal y a las entidades donde los extranjeros tengan más de la mitad del capital. Sí existe terreno titulado frente al mar en Costa Rica, pero es la excepción y es anterior a la ley.

¿Cuánto dura una concesión?

Entre cinco y veinte años, según se fije al otorgarla. Se puede solicitar prórroga hasta por un plazo igual, siempre que el canon esté al día y se hayan cumplido las obligaciones de la concesión.

¿Qué pasa si dejo de pagar el canon?

Pone la concesión en riesgo. El canon sustituye el impuesto territorial y es la base de la relación con la municipalidad. La morosidad es de lo primero que se revisa en la prórroga y de lo más sencillo para que la municipalidad actúe.

¿El vendedor dice que la concesión está en trámite. ¿Compro?

Una solicitud en trámite es eso y nada más. No es una concesión, puede depender de un plan regulador que no ha sido aprobado, y el solicitante podría no calificar. O le pone precio y estructura al negocio contemplando que nunca se otorgue, o espera a que se otorgue.

¿Puedo poner la concesión a nombre de mi sociedad costarricense?

Solo si la sociedad misma califica: sin acciones al portador, domiciliada en Costa Rica y sin más del cincuenta por ciento de capital extranjero. Hoy la titularidad final queda registrada y es visible, así que una sociedad que cumple solo en apariencia es un riesgo y no una solución.

¿Santa Teresa también es terreno concesionado?

Buena parte de esa costa sí. Pero Santa Teresa y Mal País están en el distrito de Cóbano, cantón de Puntarenas, de modo que la municipalidad que otorga y fiscaliza la concesión es otra, y los asuntos se conocen en el circuito de Puntarenas y no en los tribunales de Guanacaste.

Páginas relacionadas

• Bienes raíces y debida diligencia
• Derecho agrario y posesión de tierras
• Dónde trabajamos

Información general, no constituye asesoría legal. Los casos de este sitio están anonimizados y se publican con consentimiento. Resultados anteriores no garantizan un resultado futuro.