Precaristas y Posesión en Costa Rica

El reloj empieza el día en que llegan

Casi todo lo relativo a sacar personas de un terreno en Costa Rica depende de cuánto tiempo llevan ahí. Los remedios rápidos solo están disponibles al inicio, y los que quedan después son lentos. Los propietarios que viven en el exterior suelen enterarse meses después, y para entonces las opciones baratas ya se cerraron.

La primera pregunta nunca es si usted es el dueño. Es en qué fecha inició la ocupación y qué puede probar sobre esa fecha.

Los ocupantes no son inquilinos

El artículo 7 de la Ley General de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos, Ley 7527, excluye expresamente la simple ocupación precaria del régimen de arrendamientos. Eso importa, porque significa que a un precarista no se le desaloja por el desahucio que aplica al inquilino que deja de pagar. Hechos distintos, ley distinta, vía distinta. Forzar el proceso de arrendamientos sobre una ocupación que nunca fue un contrato es una forma común de perder el tiempo que no se tiene.

La vía administrativa, mientras la invasión sigue en curso

El desalojo administrativo lo tramita el Ministerio de Seguridad Pública conforme al Decreto Ejecutivo 37262-MSP. Está pensado para una invasión en curso y no para una ocupación consolidada, y la práctica institucional lo refleja: el manual de procedimientos del IMAS, por ejemplo, aplica su vía de desalojo administrativo únicamente cuando no han transcurrido más de dos semanas calendario.

Verá citado un plazo administrativo de noventa días en sitios dirigidos al público extranjero. No hemos logrado ubicar esa cifra en ningún texto oficial y no vamos a repetirla. La instrucción segura es la honesta: esto es cuestión de días, no de meses. Si hay gente instalada en su terreno, la llamada se hace esa misma semana.

Una cosa más que conviene prever. La CAID, creada por el Decreto 39277, valora los desalojos en los que hay vulnerabilidad social de por medio. Cuando una ocupación se ha consolidado y hay familias viviendo en el terreno, esa valoración pesa de verdad en la rapidez con que algo avanza.

Los tres interdictos y el muro de los tres meses

El interdicto es el remedio posesorio rápido. No decide quién es el dueño del terreno. Decide quién lo posee mientras la pregunta sobre la propiedad espera.

Dos cosas sobre los interdictos se reportan mal con frecuencia, incluso en sitios de bufetes. La primera es cuántos son. El Código Procesal Civil, Ley 9342, los redujo a tres:

• Interdicto de amparo de posesión, cuando lo perturban pero usted sigue en el terreno
• Interdicto de restitución, cuando ya lo sacaron
• Interdicto de reposición de linderos, cuando movieron los mojones

La suspensión de obra nueva y el derribo siguen existiendo como procesos, pero bajo el código vigente ya no son interdictos.

La segunda, y la cara, es el plazo. El artículo 106.1 es explícito: no podrá establecerse un interdicto si han transcurrido tres meses desde el inicio de los hechos u obras contra las cuales se reclama. Tres meses, y corren desde que los hechos empezaron, no desde que usted se enteró. El propietario que descubre una ocupación en el cuarto mes ya perdió este remedio.

Hay un plazo de un año aparte en esta materia, y confundir ambos es justamente como se comete el error. El año no es un plazo para demandar. Es lo que el reclamante debe probar sobre su propia posesión para que el interdicto funcione.

El artículo 106.1 también excluye el interdicto cuando la perturbación proviene de una resolución judicial o administrativa. Si fue un órgano público el que puso a alguien en ese terreno, esta no es la vía.

Pasados los tres meses: la reivindicatoria

Cerrado el plazo del interdicto, la acción civil que queda es la reivindicatoria del artículo 316 del Código Civil, que reconoce a todo propietario la facultad de reclamar en juicio la cosa objeto de su propiedad y el libre goce de los derechos que esta comprende.

Le pide al juzgado que decida la propiedad y no la posesión, y se tramita como proceso ordinario, lo que significa bastante más lento y más caro que un interdicto. Hay que acreditar tres cosas: que usted es el propietario inscrito, que quien está en el terreno es un poseedor ilegítimo y que el inmueble que usted posee es identificablemente aquel en el que están. Ese tercer elemento es donde estos casos se ganan y se pierden de verdad, y es una cuestión topográfica antes que jurídica.

La parte que debería preocupar al dueño rural

La mayoría de propietarios extranjeros ha oído que la usucapión contra un título inscrito es casi imposible en Costa Rica. Para la vía civil ordinaria eso es en general cierto. La Sala Primera ha sostenido que la usucapión civil exige justo título traslativo de dominio junto con buena fe y diez años, y ha rechazado que una cesión de derechos posesorios sirva como ese justo título. Quien simplemente ocupó un terreno no tiene ninguno de los dos.

Hay una segunda vía, y es la que importa aquí. El artículo 92 de la Ley de Tierras y Colonización, Ley 2825, crea la usucapión especial agraria. Define al poseedor en precario como quien, por necesidad, realiza actos de posesión estables y efectivos en concepto de dueño, en forma pacífica, pública e ininterrumpida por más de un año. Cumplidos diez años de esa posesión, puede inscribir el título. Se aplica expresamente cuando el terreno está inscrito a nombre de un tercero, y prescinde tanto de la buena fe como del justo título, sustituyéndolos por el trabajo productivo de la tierra.

De modo que la versión tranquilizadora es cierta para un lote en el pueblo y falsa para una finca. El terreno rural que nadie visita ni trabaja, con alguien viviendo y sembrando en él, es la exposición real. Es un problema de Guanacaste y Nicoya más que de San José, y es lo único que quisiéramos que entendiera un propietario ausente.

Cuál juzgado lo conoce

Cuando el terreno es agrario, estos asuntos van a los tribunales agrarios y no a los civiles. La Ley de Jurisdicción Agraria, Ley 6734, cubre los juicios reivindicatorios y posesorios en que sean parte trabajadores de la tierra, los interdictos sobre inmuebles rurales y los desahucios en fincas rurales, y el Código Procesal Agrario, Ley 9609, fija una competencia agraria que abarca la posesión, el deslinde, la división, la localización de derechos, el derribo, la suspensión de obra, la titulación, la rectificación de medida y la entrega material.

El criterio que aplican los tribunales agrarios es la actividad que se realice en el fundo, sea como actividad principal o conexa. No es una formalidad. La jurisdicción cambia el procedimiento, el juez y la forma de valorar la posesión, y equivocarse de vía cuesta meses.

Qué quisiéramos tener en la primera llamada

La fecha en que inició la ocupación y cómo puede acreditarla. El folio real y el plano catastrado. Fotografías, ojalá fechadas. Si alguien le ha estado pagando algo a alguien. Si la finca se trabaja y quién la trabaja. Y si alguna vez hubo algún acuerdo, por informal que fuera, con alguna de las personas que hoy están en la propiedad. Esto último cambia el caso por completo, y la gente suele olvidar una conversación de hace años que la otra parte no ha olvidado en absoluto.

Qué atendemos en materia posesoria

• Desalojo administrativo mientras la invasión está en curso
• Interdicto de amparo de posesión y de restitución dentro del plazo de tres meses
• Acción reivindicatoria cuando el plazo posesorio ya se cerró
• Defensa frente a una pretensión de usucapión especial agraria
• Conflictos de posesión y titulación agraria en los tribunales de Nicoya y Liberia
• Afectación de linderos y mojones como pretensión posesoria
• Arreglos con cuidadores y guardas que derivaron en reclamos de ocupación
• Trabajo registral y topográfico para acreditar la identidad del inmueble
• Medidas cautelares para impedir que una ocupación se consolide
• Retiro de construcciones levantadas en terreno ajeno
• Asesoría a propietarios ausentes sobre cómo vigilar y documentar terreno desocupado
• Debida diligencia de compra cuando la propiedad ya tiene ocupantes

Preguntas frecuentes sobre precaristas y posesión

¿Hay precaristas en mi finca. ¿Qué pasa primero?

Determine la fecha en que inició la ocupación, reúna la prueba de esa fecha y actúe de inmediato. La vía administrativa ante el Ministerio de Seguridad Pública está pensada para una invasión en curso, y la práctica institucional trabaja con un horizonte cercano a las dos semanas. Los remedios posesorios en sede judicial se cierran a los tres meses del inicio de los hechos. Esperar es lo único que con seguridad empeora el caso.

¿Es cierto que al año la finca pasa a ser de ellos?

No, y ese año es la cifra que peor se cita en esta materia. El año forma parte de lo que el reclamante debe probar sobre su propia posesión. El plazo que le permite a un precarista inscribir a su nombre un terreno registrado a nombre de otra persona es de diez años, conforme al artículo 92 de la Ley 2825. Aparte de eso, tres meses es el plazo del propietario para interponer un interdicto.

¿De verdad alguien puede inscribir a su nombre una finca registrada a mi nombre?

Por la vía civil ordinaria, en la práctica no: exige justo título y buena fe, que un ocupante no tiene. Por usucapión especial agraria sí es posible, porque el artículo 92 de la Ley 2825 se aplica expresamente a terrenos inscritos a nombre de un tercero y prescinde de la buena fe y del justo título. La finca agrícola desatendida es la exposición real.

¿Vivo en el exterior y visito una vez al año. ¿Qué debería hacer?

Que alguien de confianza revise la propiedad con cierta periodicidad y le envíe fotografías fechadas. Mantenga el lindero visible y la finca en uso evidente. Tenga el folio real y el plano a la mano. Los remedios aquí son baratos y rápidos en las primeras semanas y dejan de serlo después, así que enterarse temprano vale mucho.

¿Los ocupantes dicen que un dueño anterior les dio permiso. ¿Eso importa?

Sí, muchísimo, y conviene decírnoslo temprano y no tarde. Un permiso, aunque sea informal o verbal, cambia el carácter de la posesión y por lo tanto el remedio que procede. Estos arreglos aparecen constantemente con cuidadores, extrabajadores y vecinos a quienes se les permitió pastorear o sembrar.

¿Esto lo ve el juzgado civil o el agrario?

Depende de la actividad que se desarrolle en el fundo. Cuando la finca es agraria, la conocen los tribunales agrarios, conforme a la Ley 6734 y al Código Procesal Agrario, Ley 9609. Eso cambia el procedimiento, el juez y la forma de valorar la posesión, así que se define desde el inicio y no sobre la marcha.

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