Hace cinco años, en Playas del Coco, una pareja vivía en la casa que habían construido sobre un terreno familiar. Él es costarricense; ella es estadounidense, casada con él y radicada en Guanacaste. El terreno nunca había tenido, ni un solo día, un título inscrito en el Registro Nacional — y sin embargo, la familia lo había ocupado, de una forma u otra, desde hacía más de cuatro décadas.
El terreno había llegado a nuestros clientes por donación. La abuela materna de él lo poseyó por más de treinta años, sin nunca inscribirlo — muchas fincas de Guanacaste, sobre todo las de generaciones atrás, simplemente nunca pasaron por ese trámite. En 2014, ya mayor, decidió donarlo a su nieto y a la esposa de este mediante escritura pública. Pero una donación no puede crear un título inscrito que nunca existió: lo que la escritura transmitió fue la posesión y el derecho a poseer, no una inscripción registral, porque esa inscripción sencillamente no existía para transmitir.
Desde entonces, la pareja había mantenido esa posesión de forma pública, pacífica e ininterrumpida: mantenían el terreno debidamente deslindado con cercas frente a cada uno de sus colindantes, habían construido y habitaban su casa en él, y todo esto sin que jamás nadie les hubiera disputado el derecho sobre esa tierra. Sin un título inscrito, sin embargo, no podían hipotecar el terreno, venderlo con plena seguridad jurídica, ni dejarlo claramente resuelto para sus propios herederos el día de mañana.
Sumando la posesión de la abuela con la de sus nietos, esa familia llevaba más de cuarenta años en ese terreno — y hasta ese momento, ni un solo día de eso constaba en el Registro Nacional.
Lo que dice la ley, y lo que hicimos
El poseedor de bienes raíces que careciere de título inscrito o inscribible en el Registro Público podrá solicitar que se le otorgue... [un título], demostrando una posesión por más de diez años
Ley de Informaciones Posesorias, artículo 1
Esa ley existe precisamente para casos como este: terrenos que se han poseído de buena fe, de forma continua, pública y pacífica, durante años, pero que nunca llegaron a tener un título inscribible. El artículo 863 del Código Civil permite, además, sumar el tiempo de posesión de un antecesor al propio — en este caso, los más de treinta años que la abuela poseyó el terreno antes de donarlo se sumaron a los más de diez años de posesión de la pareja, superando ampliamente el plazo que exige la ley.
Presentamos el proceso de información posesoria ante el Juzgado Civil de Santa Cruz, acompañado de la prueba que exige la ley: el plano catastrado del terreno, las escrituras de donación, la certificación de matrimonio de la pareja (necesaria porque, al estar casados, la propiedad se regularizó como una sola unidad registral en lugar de dos porciones separadas), la declaración municipal de bienes inmuebles, fotografías que demostraban el deslinde del terreno, y cartas de aceptación de los colindantes.
El juzgado notificó a cada uno de los colindantes, realizó la inspección ocular en el propio terreno y confirmó lo que ya sabíamos: que estaba debidamente deslindado y en uso continuo, sin oposición de nadie.
Con toda esa prueba en firme, dictó sentencia ordenando la inscripción del inmueble a nombre de la pareja en el Registro Nacional, libre de gravámenes hipotecarios.
Por primera vez en la historia de esa familia, el terreno quedó inscrito en el Registro Nacional a nombre de sus verdaderos dueños.
Por qué contamos esta historia
Este tipo de situación es más común de lo que parece en Guanacaste: terrenos que pasan de generación en generación dentro de una misma familia, ocupados de buena fe durante décadas, pero que nunca llegaron a inscribirse formalmente — a veces porque el trámite de la época era distinto, a veces porque nunca hubo urgencia de hacerlo, hasta que la falta de un título empieza a limitar de verdad lo que se puede hacer con la propiedad.
No tener un título inscrito no significa no tener derechos sobre un terreno que se ha poseído por años de buena fe — pero sí significa que, mientras esa situación no se regularice, la propiedad queda expuesta: no se puede hipotecar, es más difícil de vender con seguridad, y puede complicar la sucesión de esos bienes a la siguiente generación. Hoy, cinco años después de aquella sentencia, la propiedad de esta familia tiene la seguridad jurídica que nunca había tenido.
En Libre Verdad acompañamos a familias, muchas de ellas con un cónyuge extranjero, en todo el proceso de información posesoria: desde evaluar si su posesión cumple los requisitos de la ley, hasta reunir la prueba necesaria y representarlos ante el juzgado. Si usted vive en un terreno que su familia posee desde hace años pero que nunca se inscribió, con gusto revisamos su caso. Contáctenos por mensaje directo.
Nota de confidencialidad: Esta historia está inspirada en un caso real atendido por Libre Verdad. Para proteger la privacidad de las personas involucradas y cumplir con nuestro deber de confidencialidad profesional, los nombres, algunos hechos y ciertos detalles han sido modificados. Cualquier similitud con personas identificables es únicamente con fines ilustrativos.
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